Итак, что нужно знать когда вы решили взять ипотеку?
Во-первых конечно терминология. Конечно многие боятся того что не поймут чего-то в контрактах, не разберутся в тонкостях, что банк обманет. Но есть очень хорошее лекарство. Это лекарство, которое называется «знание терминологии и чтение ипотечных контрактов». Вы не поверите но большинство людей просто контракты не читают. Они говорят нас обманули. Но возникает вопрос - присутствовали вы при этом? Вас же не привели туда под пытками, вас же не накачали наркотиками и не привели в банк подписывать ипотечные документы. Поэтому дорогие мои изучайте пожалуйста простые термины.
Ну к примеру, разница между аннуитетным платежом и дифференцированным. Давайте разберем это на примере.
- Аннуитетный платеж - это когда вы платите весь срок вашего платежа некие фиксированные суммы равными долями.
- Дифференцированный платеж наоборот когда вы начали платить больше. а потом платите меньше.
И здесь выплывает первая ошибка заключения ипотеки - это выбор дифференцированного платежа.
Банк может начать вас убеждать, что вы в начале платите больше а потом вы начинаете платить меньше. Что здесь плохого? Они считают так, что основная доля процентов ляжет на первые годы. Ну вы же молодой, вы же можете зарабатывать. А вот когда вам возможно станет потруднее, по прошествии времени - платеж по ипотеке станет меньше.
Почему мы с этим не согласны? В России очень высокий процент инфляции. Реальный процент составляет около шести пунктов, а по некоторым данному составляет до десяти. И в данном случае инфляция работает на вас. Когда вы берете ипотеку в реалиях сегодняшней экономики, а ваша реальная зарплата составляет около 40000 руб. в месяц, ипотечный платеж будет составлять примерно 20000 руб. Со временем, при инфляционных процессах ваша зарплата вырастет до 50000 руб а может быть и до 60000 руб, при этом платежи по ипотеке останутся на прежнем уровне - 20000 руб.
То есть вы уже будете платить не половину от вашей зарплаты а всего лишь треть. Здесь мы видим что при аннуитетном платеже инфляция, работает именно на вас. Фактически вы во-первых не оплачиваете слишком большие суммы в начале ипотечного периода, а в конце ипотечного периода вы платите всего лишь треть, а может даже и четверть от первичных платежей которые вам назначал банк.
А вот выбрав дифференцированный платёж, вы уже получаете по полной то есть первый год вы платите 30000 руб к примеру, а в последующие годы 20000 и 15000 рублей в месяц.
Вторая ошибка - это быстро выплатить ипотеку.
Многие справедливо считают что ипотека это тяжкое бремя и стараются выплатить ее побыстрее. Вторая ошибка похожа на первую, потому что как уже выше сказано инфляция работает на вас, выплаты составляют в вашем бюджете довольно серьезную долю, инфляция работает уже на вас, платежи в процентном отношении уменьшаются и вам становится легче. Поэтому быстрая выплата не самый лучший способ облегчить себе жизнь.
Третья ошибка тоже относится к этой серии ошибок - это короткий срок ипотеки.
Логика опять та же самая. Мы сейчас поднажмем, возьмем ипотеку на короткий срок и не будем переплачивать банку. Ну и поэтому мы постараемся поднажать и закрыть ипотеку как можно быстрее. Мы здесь теряем прелесть инфляции, когда опять-таки инфляционный рост и обесценивание денег влияет на то что структура выплат в нашем бюджете снижается. Но здесь конечно опять-таки вступает в силу психологический фактор — мы не желаем переплачивать банку.
Вы можете не поверить что подорожает недвижимость, но мы же верим что подешевеют деньги и поэтому то что было десять лет назад, например 40.000р совершенно не то же самое что это сегодня и поэтому когда выбираете, выбирайте оптимальный срок в 15, 20, а иногда и 25 лет, ориентируйтесь на самое важное - минимальный платёж в месяц при аннуитетных платежах.
Ну и четвертая ошибка - это большой первый взнос по ипотеке.
Это ошибка пожалуй самая серьезная, поскольку мы понимаем что чтобы внести этот первый взнос нам необходимо деньги подкопить. Казалось бы логично, мы сейчас соберёмся с силами, мы подкопим и потом заплатим первый взнос. Банк не дождётся наших высоких процентов, мы сами всё сделаем. Ошибка колоссальная. Дело в том что пока вы копите на первый взнос, рынок уходит, недвижимость будет становится дороже и дороже.
Сейчас конечно уникальный момент в экономике, когда некоторое время была просадка в ценах на недвижимость, но эта просадка в процентах измеряется как может быть 5%,10%, 15%.
Пока вы будете три года копить первый взнос недвижимость может запросто подорожать на 30-40% и это объективное условие сегодняшней экономической ситуации потому что просто-напросто дорожает строительная техника дорожают стройматериалы и квадратный метр новый площади он соответственно стоит дороже.
Обычно в экономике действуют пружинка - сначала под давлением кризиса и низкого покупательного спроса компании демпингуют свои объекты. Затем эта пружина резко отстреливает и рост на 30-40% за цену квадратного метра можно спокойно ожидать.
Поэтому когда вы берете ипотеку как только у вас есть возможность, вы фактически фиксируется цену той недвижимости которую вы покупаете. И вот этот рост 30-40% идёт вам в карман и покрывает неудобства выплаты банковского процента. Таким образом вы остаетесь в хорошем плюсе.
Давайте мы приведем пример. В Щелково примерно 15 лет назад квартиру можно было купить гораздо дешевле чем сегодня. То есть за 15 лет рынок подвинулся относительно цен недвижимости очень и очень сильно.
Поэтому давайте мы памятуя все эти ошибки будем более искушенными покупателями ипотеки.
Итак, сегодня мы рассказали вам о том как брать ипотеку для собственного жилья. Делать это надо правильно но это делать нужно не всегда. Мы всегда считали что сначала надо позаботиться о своем финансовом доме, а потом уже реальном доме в котором вы будете жить, но это тема других статей.