В нашей статье рассматриваются те реальные опасности которые могут возникнуть. Самое главное — все эти проблемы успешно решаются нашими сотрудниками и требуют всего лишь внимательности и времени.
В РФ, дети считаются особой категорией населения, права которых закон тщательно охраняет. Естественно, что всё это распространяется и на сферу по продаже недвижимости.Покупатель должен понимать, что в случае если права несовершеннолетних были ущемлены, то операция купли-продажи может быть признана недействительной.
К примеру, доля ребенка в приобретенной квартире взамен предыдущей стала меньше.
Законность купли-продажи квартиры с долями несовершеннолетних удостоверяется Разрешением органов опеки на проведение данной операции. Для этого родители ребенка (законные представители) по обеим квартирам (продаваемой и покупаемой взамен) готовят соответствующую документацию.
Список необходимых документов для покупки квартиры лучше уточнить в опеке и как правило он следующий:
- Необходимо подтвердить личность ребенка. Это свидетельство о рождении (если несовершеннолетний младше 14 лет), либо паспорт
- Паспорта родителей, либо свидетельство о смерти одного из родителей, либо решение суда о лишении родительских прав.
- Право собственности на продаваемый объект недвижимости, необходимо подтвердить документально. Это:
- Договор купли-продажи жилья;
- Договор приватизации;
- Договор дарения;
- Иные документы, устанавливающие право собственности.
- На обе квартиры нужно предоставить технические паспорта.
- Копия финансового лицевого счёта.
- Выписка из Домовой книги,
- На обе квартиры необходимо представить справки об отсутствии долгов по оплате счетов,
- Если несовершеннолетний приобретает не долю в новой квартире, а получает денежный эквивалент, то на его имя должен быть открыт банковский счет реквизиты которого являются необходимым условием для получения разрешения от опеки;
- Выписка из ЕГРН;
- Отчет об оценке продаваемого объекта (можно заказать в независимых компаниях);
- Данный список необходим по обеим квартирам.
Обе стороны сделки идут в Опеку и пишут Заявление на разрешение сделки предоставляя его с документами из списка.
Мы в свою очередь прилагаем серьезные усилия для получение данного разрешения ведь ждать покупателям и продавцам этого важного документа целый месяц очень неприятно. Нам органы опеки как правило идут навстречу.
Следующим этапом муниципалитет созывает специальную комиссию для вынесения вердикта, к которому в случае положительного решения прилагается ряд обязательных условий.
Именно Покупатель в первую очередь заинтересован в неукоснительном соблюдении сторонами всех нюансов при приобретении объекта недвижимости и будет лучше если он будет держать под контролем процедуру общения Опеки и Продавца.
Конечно, в некоторых случаях можно получить и отказ на совершение данной сделки и оспорить это решение можно только в суде или обратившись в Опеку повторно.
Право собственности ребенка на часть в квартире и его защита
Несовершеннолетний собственник имеет право на выделение равноценной доли в приобретенном жилье. Соответствие данной доли рассчитывается органами Опеки по инструкциям принятым в данной сфере и неукоснительно придерживаются их.
В Опеку необходимо обращаться именно по месту прописки ребенка.
Конечно если ребенок имеет только прописку, а не собственность — обращаться за разрешением в органы Опеки не нужно.
Необходимо обратить внимание на то если в квартира где он имеет длю является приватизированной. Не дай Бог если она была приватизирована с нарушением прав ребенка.
Исследуем очень пристально документы:
- Если приватизация квартиры прошла без выделения доли прописанному в ней ребенку. Вам для получения информации по данному вопросу понадобится расширенная архивная выписка из домовой книги. Но не всегда МФЦ или паспортный стол могут предоставить данный документ. В этом случае мы рекомендуем привлечь юриста для скрупулезной проверки донного вопроса.
- Если мы видим, что несовершеннолетний был временно выписан из квартиры на момент ее приватизации. Существует положение, по которому в данной ситуации ребенок может получить бессрочное право проживания в квартире. Вопрос спорный и не всегда суд выносит именно такое решение, поэтому лучше дополнительно проконсультироваться у юриста, есть ли для вас риски.
- Ребенок не менее чем за полгода до приватизации был выписан. Это может быть признано судом как нарушение прав ребенка.
- Материнский капитал был использован при покупке, но дети в число собственников не включены.
- Скрупулезно анализируйте все документы если у Продавца есть несовершеннолетние дети.
- Обращайтесь к юристам при малейших сомнениях в чистоте сделки;
- Наиболее безопасен тот случай, когда несовершеннолетние дети продающей стороны имеют долю в квартире и разрешение от Опеки в наличии.