Покупка квартиры

Добрый день. Хотелось бы поговорить с вами о об этапах проведения сделки на вторичном рынке недвижимости. При продаже квартиры, комнаты и так далее.

Допустим вы нашли покупателя на свою квартиру и что вам делать дальше?

Необходимо в первую очередь заказать документ который имеет срок годности. Это выписка из ЕГРП в форме формы 7-9-12. Но прежде чем их заказывать, желательно взять аванс. Аванс выплачивают чаще всего по предварительному договору.  А в предварительном договоре купли-продажи чаще всего описываются условия покупки, на основании чего вы владеете этой квартирой, когда вы должны выйти на договор, стоимость  квартиры и так далее.

В принципе и всё это можно заказать в юридической компании и также у нотариуса заказать предварительный договор. Также его можно скачать банально в интернете.

К предварительному договору желательно  составить расписку.  Если вы вносите деньги или часть денег продавцу недвижимости, то возьмите с него расписку в получении этой суммы. Пишется она от руки, в свободной форме. Это расписка подтверждает факт передачи вами денег этому продавцу.

После того как все документы собраны (выписка из ЕГРП  все иные правоустанавливающие документы),  необходимо записаться на сделку к нотариусу.

Кроме того если вы хотите осуществить процесс купли-продажи квартиры по нотариально заверенному договору, необходимо записаться к нотариусу на договор. Необходимо принести ему все документы на квартиру, паспорта покупателя и продавца и он составит вам предварительный договор.

Даже если договор составляется в простой письменной форме его тоже можно заказать у нотариуса - стоит он 2000 руб. Он примерно  точно такой же, его составляет нотариус но он его не заверяет. Почему мы советуем заказать его у нотариуса, потому что текст котором он будет написано будет составлен правильно, грамотным юридическим языком.

После того когда вы записались к нотариусу следующим вашим действиям будет произведение взаиморасчетов. Это очень важный момент при покупке квартиры. Очень важно понять каким образом вы будете оплачивать свою покупку. В основном на рынке есть два способа: 

1. через банковскую ячейку;

2. через аккредитив. 

И очень важно правильно составить договор банковской ячейки или аккредитива. При каких условиях вносят эти деньги и кто и при каких условиях эти деньги забирает.

Чаще всего фактам выемки деньги денег из аккредитива является три пункта: 

1. зарегистрированная свидетельство или договор на покупателя;

2. акт приема передачи на квартиру;

3. чистая форма 9 которая была взята из паспортного стола после заключения договора купли-продажи. В форме 9 не должно быть зарегистрированных, каких-то третьих лиц и так далее . То есть при предъявлении всех этих трёх документов продавец может из банковской ячейки забрать эти деньги.

Также необходимо прописать в договоре  такой нюанс что при каких условиях вноситель денег может забрать эти деньги назад, если сделка не состоялась. Например сделка не прошла регистрацию. Часто люди допускают такую ошибку -  прописывают в договоре пункт о том что вносят они деньги одновременно и забирают эти деньги одновременно. Таким образом получается следующее:  вы заключили договор, внесли деньги в ячейку , сделали ещё какие-либо действия, но сделка ваша не прошла регистрацию. И вам как покупателю для того чтобы забрать эти деньги назад, необходимо привести туда и продавца. И зачастую это  вызывает сложности по тем или иным причинам. Поэтому в договоре имеет смысл прописать следующее: обе стороны вносят деньги вместе, а забирает назад в случае если сделка не состоялась, покупатель эти деньги сам. Это необходимо для того чтобы избежать каких-либо коллизий и сложностей для обеспечения совместного присутствия продавца и покупателя.

После того как вы заложили деньги в ячейку, вы подписываете договор купли-продажи. Вы подписали договор купли-продажи, собрали весь необходимый пакет документов для регистрации (старые правоустанавливающие документы, кадастровый паспорт, согласия супругов, и новый договор купли-продажи). 

Далее вы идете сдавать их на регистрацию в ФРС. Сдавать вы их можете сами, либо за вас это могут сдать доверенные лица по доверенности. Сдаются документы на регистрацию через МФЦ либо через нотариуса. Если вы заключали договор  нотариально, то у нотариуса есть такая услуга как подача документов на регистрацию и она бесплатная. Обязательно необходимо уточнить у нотариуса  когда он понесет эти документы на регистрацию. Некоторые нотариусы это  делают на следующий день, а некоторые  делают это через неделю. После того как они собрали необходимый пакет документов от других клиентов. Если вы завязаны на сроках, то чтобы не возникло каких-либо коллизий по этому поводу вы на всякий случай этот момент уточните.

Сроки регистрации разные - если это нотариальный договор срок отсчитывается от 3 дней, если это  ипотечная сделка - от 5 дней, и если это  договор в простой письменной форме - от 18 дней.

После того как Росреестр зарегистрировал вашу сделку, вы забираете оттуда документы и встречаетесь на квартире, принимаете квартиру смотрите в том ли она состоянии в котором она была до начала процедуры оформления сделки, все ли там в порядке, все ли там на месте, не сгорела ли эта квартира, не затопило ли соседей и так далее. После этого вы подписываете акт приема-передачи. Желательно (если вы продавец) не передавать ключи от квартиры покупателю до того момента как все документы зарегистрированы. Почему? Потому что покупатель несет ответственность за квартиру только после того как она перейдет в его собственность и если возникнут при заключении сделки какие-то проблемы - кто-то отказался от приватизации, сделка не прошла регистрацию или что-то еще что приостановило сделку, все все проблемы которые возникнут в квартире по вине покупателя которому вы передали ключи, за них он ответственности нести не будет. Ответственность наступает только тогда, когда все документы оформлены и квартира находится уже в его собственности. То есть после подписания акта приема-передачи. Поэтому всегда передавайте ключи от квартиры покупателю после того как вы оформите все необходимые документы и после того как вы подпишите акт приема-передачи. 

После того как вы подписали акт приема-передачи, предоставили ему чистую форму 9 в которой указано что в квартире никто не зарегистрирован вы идете и отмечаете сделку в ячейке что сделка зарегистрирована и после этого  продавец квартиры может забрать деньги. 

Это основные моменты которые необходимо учитывать при купле-продаже квартиры как покупателю так и продавцу.